日銀利上げで住宅ローンはどうなる？─ 金利推移と家計シミュレーション
2024年3月、日銀はマイナス金利を解除。1990年代初頭の8%台から2022年の0.4%まで下がった住宅ローン金利は、ここから上昇に転じる可能性が高い。借入額別の月返済額シミュレーションを提示する。
日銀利上げ、住宅ローン保有者への影響は？
2024年3月、日本銀行は約8年続いたマイナス金利政策を解除し、政策金利を引き上げた。 さらに2024年7月にも追加利上げを実施。「金利のある世界」への転換が本格化している。
住宅ローン金利は政策金利と連動するため、変動型ローンを契約している人にとって、これは無視できない動きだ。 この記事では、過去30年の住宅ローン金利推移と、金利別の月返済額シミュレーションを提示する。
住宅ローン金利の30年推移
1990年に8.5%だった変動金利は、2022年には0.4%まで20倍以上の下落。 この異常な低金利が住宅価格上昇を支え、「家賃を払うより買った方が得」という時代を作ってきた。 しかし2024年から流れが変わりつつある。
借入3,500万円・35年返済の月返済額シミュレーション
| 金利 | 月返済額 | 総返済額 | 利息合計 |
|---|---|---|---|
| 0.4%（2022年水準） | 8.9万円 | 3,749万円 | 249万円 |
| 1.0% | 9.9万円 | 4,148万円 | 648万円 |
| 1.5% | 10.7万円 | 4,498万円 | 998万円 |
| 2.0% | 11.6万円 | 4,864万円 | 1,364万円 |
| 3.0% | 13.5万円 | 5,649万円 | 2,149万円 |
| 5.0% | 17.7万円 | 7,420万円 | 3,920万円 |
金利が0.4% → 1.5%に上昇すると、月返済額が約1.8万円増加。 35年通算では749万円の追加負担になる。 これは家計にとって、決して小さくない影響だ。
借入5,000万円・35年返済のシミュレーション
首都圏で新築マンションを買う場合の借入額（5,000万円）でも試算する。
| 金利 | 月返済額 | 利息合計 |
|---|---|---|
| 0.4% | 12.7万円 | 355万円 |
| 1.0% | 14.1万円 | 925万円 |
| 1.5% | 15.3万円 | 1,425万円 |
| 2.0% | 16.6万円 | 1,950万円 |
| 3.0% | 19.3万円 | 3,070万円 |
金利が2%まで上昇すると、月返済額は16.6万円。年収700万円世帯の手取り（約540万円）の36%が住宅ローン返済に消える計算だ。
日銀利上げシナリオ：今後5年で何が起きるか
日銀の見通しと市場予測を踏まえると、政策金利は今後5年で以下のシナリオが想定される。
政策金利を年0.25%ずつ引き上げ、2028年に1.0%程度。住宅ローン変動金利は1.0〜1.2%。家計への影響は緩やか。
インフレ進行で年0.5%程度の利上げ。2028年に政策金利2%。住宅ローン変動金利は1.5〜2.0%へ。
円安加速・インフレ高止まりで、年1%以上の急速利上げ。住宅ローン金利は2〜3%台。家計を直撃。
変動 vs 固定、どちらを選ぶべきか
月返済額に余裕がある（金利上昇に耐えられる）、繰上返済を積極的に行う予定、短期で売却 or 完済する見込みがある。
金利上昇リスクを取りたくない、家計のキャッシュフローを長期で予測したい、35年フルローンを組んでいる。
2024年現在、フラット35（35年固定）の金利は1.8%前後。変動0.6%との差は1.2%。金利が今後2%上昇すると変動の方が高くなるため、固定への切替を検討する価値が出てくる。
まとめ：金利のある世界に備える
- 住宅ローン変動金利は30年で8.5% → 0.4%まで20倍下落
- 2024年から利上げ局面入りし、すでに0.6%程度に上昇
- 金利1.5%まで上がると月返済額は1.8〜2万円増
- 変動 vs 固定の選択は「金利上昇に耐えられるか」が判断軸
- 繰上返済・借換え・固定化など、複数の選択肢を検討すべき
関連記事
この記事の指標・期間がそのまま表示される設定で KeizaiMap を開きます
📊 この記事の設定で KeizaiMap を開くデータ出典・免責
数値はすべて公開統計に基づきます。投資判断への利用は自己責任でお願いします。
データソース | プライバシーポリシー | お問い合わせ